|
浅谈房地产与全民居住 |
3.房地产公司定位策略与居民居住需求
3.1目标市场的确定。
不同经济地位的居民具有不同的需求意向，从宏观上讲，住宅供给应力求多元化、多层次，以满足这些需求。具体对每个房产商而言，应进行大量市场调研，从国家政策和自身财力、资源等方面制定合理的开发计划。国外大型房地产开发商，为了在土地费、造价和经营规模上发挥优势，多倾向于在城市周边新开发区内大批建造设计统一的住宅群、买主多为技术性工人、白领职员的中等收入家庭。小型开发公司热衷于在高级住宅区内建造高档私人住宅，占领高层次的房地产市场。正确的市场定位，能使物业适销对路，加快资金周转。
3.2区位选择。
绝大多数房产商都要考虑地段因素，并从交通、基础设施等方面加以改进，但却忽视了居民的社区价值观。国外有句谚语“世界上没有相同的住房”，即是说既使住宅质量、地区价值相同，不同家庭居住也有不同的使用价值。居民在长期的城市生活中，形成了自己社会活动网络和自己的“区位”价值观。国外研究表明，无孩期的年轻夫妇，收入不丰，追求精神享受，往往租用市中心附近的公寓;育孩后期，为保证有良好的居住和学习环境，往往选择较好的郊区住宅;到老年时，为安全和避免孤独，又返回中心城居住。因而，没有所谓绝对的地段价值。地段价值从营销角度看只是个相对概念，表明城市发展的整体趋势，既使较差地段的住宅，面对纷繁的居住需求，仍有它的市场，关键是房产商的眼光和应变能力。
3.3价格定位。
住宅价格，由成本、利润和税金构成，不同房产商实行不同的定价策略，无论采取一次性付款的优惠策略，还是先低价后高价，显示上涨的诱导策略，总之要真正实现价格，必须考虑居民的消费结构和支付能力，我国城市居民仍处于低水平的居住状况，扩大居住面积、改善住宅设施仍是最紧迫的需求，房地产商应谋求与政府、金融单位合作，确定适中价格，实行灵活的付款方式。
3.4广告定位。
房地产的广告诉求应谋求“专一”，针对不同的消费群体，确定有效的诉求方式，同时做到完成物业销售时树立公司形象。良好的公司形象，将是企业的无形资产，带来持久的利益。居民选择住宅时依赖于正式的信息来源（报纸广告及各种媒介的传播）和非正式的信息来源（亲戚朋友间的传播和择居者本人的走访），因而将自己的品牌形象植根于公众中，才能立于不败之地。
参考文献：
[1]卢铿，关于文化与地产之间关系的探索，中国房地产报2003年
[2]陈劲松，新都市主义·CONDO与小户型，北京，机械上业出版社2002
[3]卿陈劲松，社区·大盘出路，北京，机械上业出版社，2002.11,
|
|
